Mieterhöhung und Kappungsgrenze: Wie viel darf die Miete steigen?
Lesezeit 9 Min · Aktualisiert 05.07.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB: max. +20 % in 3 Jahren, +15 % in angespannten Märkten.
- Jahressperrfrist § 558 Abs. 1: seit der letzten Erhöhung müssen 12 Monate vergangen sein.
- Wirksamkeit § 558b Abs. 1: erhöhte Miete ab dem 3. Kalendermonat nach Zugang.
- Obergrenze bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen).
- Sonderwege: Modernisierung § 559 (8 %), Staffelmiete § 557a, Indexmiete § 557b.
Die drei Hürden der Vergleichsmieten-Erhöhung (§ 558 BGB)
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss gleichzeitig drei Voraussetzungen erfüllen. Scheitert eine, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.
- Jahressperrfrist (§ 558 Abs. 1): Die Miete ist seit mindestens 12 Monaten unverändert. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen bleiben dabei außer Betracht.
- Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3): höchstens +20 % (bzw. +15 %) gegenüber der Miete vor drei Jahren.
- Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2): Das Verlangen ist zu begründen — durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze.
20 % oder 15 %? Die Kappungsgrenze im Detail
Die Regel-Kappungsgrenze beträgt 20 % in drei Jahren. Länder können per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen; dort sinkt die Grenze auf 15 %. Bezugspunkt ist immer die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet war.
| Ausgangsmiete (vor 3 Jahren) | Kappungsgrenze 20 % | Kappungsgrenze 15 % |
|---|---|---|
| 600,00 € | max. 720,00 € | max. 690,00 € |
| 850,00 € | max. 1.020,00 € | max. 977,50 € |
| 1.200,00 € | max. 1.440,00 € | max. 1.380,00 € |
Andere Wege der Mieterhöhung
Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung dürfen jährlich 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Gekappt wird bei 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren — bzw. 2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² lag. Diese Erhöhung ist von der Kappungsgrenze des § 558 unabhängig.
Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete (§ 557b)
Bei der Staffelmiete sind die Erhöhungen im Vertrag betragsmäßig festgelegt; jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (neue Miete = alte Miete × VPI neu / VPI alt), ebenfalls mit Mindeststandzeit von einem Jahr. Während einer Staffel- oder Indexmiete sind Erhöhungen nach § 558/§ 559 grundsätzlich ausgeschlossen.
Wie Torch Real Estate das löst
Der Mieterhöhungs-Assistent von Torch Real Estate prüft Jahressperrfrist, Kappungsgrenze (20 %/15 %), das früheste Wirksamkeitsdatum nach § 558b und die § 559-Kappung automatisch aus der Vertrags- und Erhöhungshistorie — und erzeugt das fertige Erhöhungsschreiben als PDF. Auch Staffel und Index werden mit ihren Fristen geprüft.
Häufige Fragen
Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?+
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Nettokaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In durch Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 %.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?+
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist erst zulässig, wenn die Miete seit 12 Monaten unverändert ist (Jahressperrfrist, § 558 Abs. 1). Das Erhöhungsverlangen selbst muss zudem 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden können. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) zählen nicht in die Kappungsgrenze.
Ab wann muss der Mieter die höhere Miete zahlen?+
Frühestens ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1). Geht das Schreiben etwa im Juli zu, ist die erhöhte Miete ab dem 1. Oktober geschuldet — vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu bzw. wird auf Zustimmung verklagt.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierung?+
Nein. Die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB (jährlich bis 8 % der Kosten) unterliegt einer eigenen Kappung von 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren, nicht der 20-/15-%-Grenze des § 558.
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Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum angegebenen Datum allgemein wieder und stellt keine Rechtsberatung dar. Landesrecht, Einzelfall und aktuelle Rechtsprechung können abweichen — im Zweifel Mieterverein, Anwalt oder Steuerberater fragen.