Nebenkostenabrechnung-Software — cent-genau, alle Pflichtangaben
Torch Real Estate ist eine Nebenkostenabrechnung-Software, die die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums cent-genau auf die Mieter verteilt und je Mieter ein versandfertiges PDF mit allen Pflichtangaben nach § 556 Abs. 3 BGB erzeugt. Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung (§ 7) gesplittet, die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG aufgeteilt und haushaltsnahe Leistungen nach § 35a EStG ausgewiesen.
- § 556 Abs. 3 BGB
- HeizkostenV § 7
- CO2KostAufG & § 35a EStG
Von der Kostenart bis zum Mieter-PDF
Jeder Schritt der Abrechnung ist abgebildet — und die rechtlich heiklen Teile (Heizkostensplit, CO2, § 35a, Mieterwechsel) übernimmt die Software, statt sie Ihnen in Excel zu überlassen.
Umlagefähige Kosten erfassen
Betriebskostenarten pro Zeitraum erfassen und den korrekten Umlageschlüssel (Fläche, Personen, Verbrauch, Einheit) je Kostenart wählen.
Heizkostensplit (§ 7 HeizkostenV)
50–70 % verbrauchsabhängig, Rest als Grundkosten nach Fläche — automatisch aus Zählerständen und gewählter Quote.
CO2-Aufteilung (CO2KostAufG)
Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter nach energetischer Gebäudequalität — Stufe und Anteil werden berechnet und ausgewiesen.
§ 35a-EStG-Ausweis
Lohnanteile haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gesondert ausweisen — für die Steuererklärung des Mieters.
Cent-genaue Verteilung
Rundungsdifferenzen sauber verteilt, damit die Summe der Mieteranteile exakt den Gesamtkosten entspricht.
Mieterwechsel-Split
Echte taggenaue Aufteilung bei Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum — Zählerstände aus dem Übergabeprotokoll werden automatisch in die Zählerverwaltung übernommen.
PDF je Mieter & Zustellung
Versandfertige Abrechnung je Mieter als PDF — direkt ins Mieterportal zugestellt, mit Benachrichtigung über Nachzahlung oder Guthaben.
Belegeinsicht (§ 259 BGB)
Mieter sehen die zugrunde liegenden Belege im Portal ein — ohne dass Sie Kopien verschicken müssen.
Die Vorschriften, die wir direkt umsetzen
§ 556 Abs. 3 BGB — Frist & Form
Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Torch Real Estate behält die Frist im Blick und liefert eine nachvollziehbar aufgebaute Abrechnung.
§ 7 HeizkostenV — Verbrauchssplit
50–70 % der Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, der Rest nach Fläche. Die Software zieht die Zählerstände heran und wendet die gewählte Quote automatisch an.
CO2KostAufG — Stufenmodell
Seit 2023 werden die CO2-Kosten des Brennstoffs nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — je höher der spezifische CO2-Ausstoß je Quadratmeter, desto größer der Vermieteranteil. Torch Real Estate ermittelt Stufe und Anteil und weist sie aus.
§ 35a EStG & § 259 BGB
Lohnanteile werden nach § 35a EStG gesondert ausgewiesen, und über das Mieterportal gewähren Sie Belegeinsicht nach § 259 BGB — beides ohne Zusatzaufwand.
Für alle, die jährlich abrechnen müssen
Private Vermieter erstellen eine korrekte Abrechnung, ohne HeizkostenV und CO2KostAufG selbst nachschlagen zu müssen. Hausverwaltungen rechnen ganze Objekte in einem Durchlauf ab — inklusive Mieterwechsel-Split und Zustellung ins Mieterportal, mit Benachrichtigung über Nachzahlung oder Guthaben.
Teil jedes Tarifs — 30 Tage gratis
Die Nebenkostenabrechnung ist in jedem Tarif enthalten; die Preise richten sich nach der Anzahl der Einheiten ab 9,99 € im Monat. Sie testen 30 Tage kostenlos, ohne Zahlungsdaten. Eine Zahlungsart brauchen Sie erst, wenn Sie danach weitermachen möchten. Details auf der Preisseite.
Häufige Fragen
- Was macht eine Nebenkostenabrechnung-Software?
- Eine Nebenkostenabrechnung-Software erfasst die umlagefähigen Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums und verteilt sie cent-genau auf die Mieter — nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch. Torch Real Estate erzeugt daraus je Mieter ein versandfertiges PDF mit allen formellen Pflichtangaben nach § 556 Abs. 3 BGB, inklusive Heizkostensplit, CO2-Aufteilung und § 35a-EStG-Ausweis.
- Wie werden die Heizkosten aufgeteilt?
- Nach der Heizkostenverordnung: § 7 HeizkostenV schreibt vor, dass 50–70 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind, der Rest nach Fläche als Grundkosten. Torch Real Estate übernimmt diesen Split automatisch aus den Zählerständen und der gewählten Quote.
- Berücksichtigt die Software die CO2-Kostenaufteilung?
- Ja. Das CO2KostAufG (seit 2023) teilt die CO2-Kosten des Brennstoffs nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter auf — je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Torch Real Estate berechnet die Stufe und den Anteil und weist beides in der Abrechnung aus.
- Wird § 35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen) ausgewiesen?
- Ja. Lohnanteile für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen werden nach § 35a EStG gesondert ausgewiesen, damit der Mieter sie in seiner Steuererklärung geltend machen kann.
- Was gilt für die Abrechnungsfrist?
- Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen — sonst können Nachforderungen entfallen. Torch Real Estate behält den Zeitraum im Blick und stellt die Abrechnung versandfertig als PDF bereit.
- Können Mieter die Belege einsehen?
- Ja. Über das Mieterportal gewähren Sie Belegeinsicht nach § 259 BGB — der Mieter kann die zugrunde liegenden Belege nachvollziehen, ohne dass Sie Kopien verschicken müssen.
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Die nächste Abrechnung an einem Nachmittag
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