Betreiberpflichten der Hausverwaltung: Welche Prüfungen sind wann fällig?
Lesezeit 8 Min · Aktualisiert 05.07.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Rauchwarnmelder: jährliche Funktionsprüfung je Wohneinheit (DIN 14676, Landesbauordnung).
- Legionellen: alle 3 Jahre bei vermieteten Großanlagen (TrinkwV § 31).
- Aufzug: Hauptprüfung alle 2 Jahre + Zwischenprüfung jährlich durch ZÜS (BetrSichV § 16).
- Feuerlöscher alle 2 Jahre (DIN 14406-4); Elektroanlagen turnusmäßig (DGUV V3).
- Laufende Wartung/Prüfung ist meist umlagefähig (BetrKV), Reparatur/Erstanschaffung nicht.
Prüffristen-Tabelle: Betreiberpflichten im Überblick
Die folgende Übersicht bündelt die wiederkehrenden Prüf- und Wartungspflichten mit ihrem Regelintervall, der Rechtsgrundlage und der Frage, ob die Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind. Landesrecht, Anlagengröße und Herstellervorgaben können abweichen — die Tabelle ist eine Orientierung, keine abschließende Rechtsprüfung.
| Prüfung / Wartung | Intervall | Rechtsgrundlage | Umlagefähig |
|---|---|---|---|
| Rauchwarnmelder-Prüfung | jährlich | DIN 14676 / Landesbauordnung — jährliche Funktionsprüfung je Wohneinheit | ja |
| Legionellenprüfung (Trinkwasser) | alle 3 Jahre | TrinkwV § 31 (früher § 14b) — alle 3 Jahre bei vermietetem Wohnraum; nur Großanlagen (Speicher > 400 l oder > 3 l Rohrinhalt) | ja |
| Trinkwasser-Installation prüfen | jährlich | TrinkwV — jährliche Inspektion der Trinkwasser-Installation | ja |
| Heizungswartung | jährlich | GEG / Herstellervorgaben — jährliche Wartung der Heizungsanlage | ja |
| Schornsteinfeger / Feuerstättenschau | jährlich | Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) — jährliche Kehrung/Überprüfung | ja |
| Aufzug-Hauptprüfung (ZÜS) | alle 2 Jahre | BetrSichV § 16 + TRBS 1201 — Hauptprüfung durch zugelassene Überwachungsstelle | ja |
| Aufzug-Zwischenprüfung | jährlich | BetrSichV § 16 + TRBS 1201 — Zwischenprüfung zwischen zwei Hauptprüfungen | ja |
| Elektroanlagen-Prüfung | alle 4 Jahre | DGUV V3 / VdS 2871 — Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen (bei Vermietung empfohlen) | nein |
| Feuerlöscher-Prüfung | alle 2 Jahre | DIN 14406-4 — Prüfung durch Sachkundigen alle 2 Jahre | ja |
| Gasleitungs-Prüfung | alle 12 Jahre | DVGW G 5970 / TRGI — Gebrauchsfähigkeitsprüfung alle 12 Jahre | nein |
| Blitzschutzanlage prüfen * | alle 4 Jahre | DIN EN 62305 — Prüfung nur, wenn Blitzschutzanlage vorhanden | nein |
| Spielplatz-Hauptinspektion * | jährlich | DIN EN 1176 — jährliche Hauptinspektion, nur wenn Spielplatz vorhanden | ja |
* Nur relevant, wenn die Anlage tatsächlich vorhanden ist (z. B. Blitzschutzanlage, Spielplatz).
Die vier folgenreichsten Pflichten im Detail
Rauchwarnmelder (jährlich)
In allen Bundesländern besteht Rauchwarnmelderpflicht. Die jährliche Funktionsprüfung nach DIN 14676 obliegt je nach Landesbauordnung dem Eigentümer oder dem Mieter; verwaltet ein Dienstleister die Melder, prüft und dokumentiert er jährlich. Die Wartungskosten sind umlagefähig, die Erstanschaffung nicht.
Legionellen (alle 3 Jahre)
Bei vermieteten Großanlagen (Speicher > 400 l oder > 3 l Rohrinhalt) ist alle drei Jahre eine orientierende Untersuchung auf Legionellen durchzuführen (TrinkwV § 31). Werden Grenzwerte überschritten, folgen Gefährdungsanalyse und Meldung an das Gesundheitsamt.
Aufzug (2 Jahre Haupt-, dazwischen Zwischenprüfung)
Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen. Die Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) ist alle zwei Jahre fällig, dazwischen eine Zwischenprüfung (BetrSichV § 16, TRBS 1201). Für Notruf und regelmäßige Wartung ist ebenfalls zu sorgen.
Elektroanlagen und Feuerlöscher
Ortsfeste elektrische Anlagen werden turnusmäßig geprüft (DGUV V3 / VdS 2871); Feuerlöscher sind alle zwei Jahre durch einen Sachkundigen zu prüfen (DIN 14406-4). Beides senkt im Schadensfall das Haftungs- und Versicherungsrisiko erheblich.
Umlagefähigkeit: Wartung ja, Reparatur nein
Als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind grundsätzlich nur laufende Wartungs- und Prüfkosten. Nicht umlagefähig sind:
- Reparaturen und Instandsetzung (z. B. Austausch defekter Bauteile),
- die Erstanschaffung von Geräten (z. B. neue Rauchmelder),
- einmalige behördliche Erst- oder Sonderprüfungen.
Wie Torch Real Estate das löst
Torch Real Estate führt je Objekt und Einheit einen Wartungskalender mit genau diesen Prüfintervallen: Rauchmelder, Legionellen, Aufzug, Elektro, Feuerlöscher und mehr — mit automatischen Erinnerungen vor Fälligkeit und Ampel-Status (überfällig / bald fällig / erledigt). So bleibt die Verkehrssicherungspflicht nachweisbar erfüllt.
Häufige Fragen
Welche Prüfpflichten hat eine Hausverwaltung?+
Zu den wichtigsten wiederkehrenden Pflichten zählen die jährliche Rauchwarnmelderprüfung, die Legionellenprüfung alle 3 Jahre, die Aufzug-Haupt- und Zwischenprüfung, die Feuerlöscherprüfung alle 2 Jahre, die Heizungswartung, die Feuerstättenschau des Schornsteinfegers sowie die Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen. Die konkreten Intervalle stehen in der Tabelle unten.
Wie oft muss auf Legionellen geprüft werden?+
Bei vermietetem Wohnraum mit einer Großanlage (Warmwasserspeicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Rohrinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle) ist alle 3 Jahre eine orientierende Untersuchung auf Legionellen vorgeschrieben (TrinkwV § 31, früher § 14b).
Sind die Prüfkosten auf den Mieter umlagefähig?+
Laufende Wartungs- und Prüfkosten sind in der Regel als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig — etwa Rauchmelderprüfung, Legionellenprüfung, Aufzug, Feuerlöscher, Schornsteinfeger. Reparaturen, Instandsetzung und die Erstanschaffung von Geräten sind dagegen nicht umlagefähig.
Was droht bei Versäumnis der Prüfpflichten?+
Wer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, haftet bei Personen- oder Sachschäden zivilrechtlich und kann sich strafbar machen. Zusätzlich kann der Versicherer bei grober Fahrlässigkeit die Leistung kürzen oder verweigern. Bei Aufzügen und Elektroanlagen kommen behördliche Anordnungen und Bußgelder hinzu.
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Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum angegebenen Datum allgemein wieder und stellt keine Rechtsberatung dar. Landesrecht, Einzelfall und aktuelle Rechtsprechung können abweichen — im Zweifel Mieterverein, Anwalt oder Steuerberater fragen.