Mietkaution nach § 551 BGB: Wie hoch, wie zahlbar, wie anzulegen?
Tempo di lettura 7 min · Aggiornato 05.07.2026
In breve
- Höchstgrenze: 3 Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) — Betriebskosten zählen nicht mit.
- Zahlung in 3 gleichen Raten; 1. Rate bei Mietbeginn, dann mit den Folgemonaten (§ 551 Abs. 2).
- Getrennte, insolvenzfeste Anlage zum Sparzins; Zinsen erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3).
- Eine übersteigende Vereinbarung ist unwirksam — der Mieter kann den Mehrbetrag zurückfordern.
- Rückzahlung nach Auszug in angemessener Prüffrist (BGH: regelmäßig bis zu 6 Monate).
Die Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten
§ 551 Abs. 1 BGB deckelt jede Sicherheitsleistung für Wohnraum auf das Dreifache der Nettokaltmiete — also der Miete ohne Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Wird eine höhere Kaution vereinbart, ist die Abrede im übersteigenden Teil unwirksam; den zu viel gezahlten Betrag kann der Mieter zurückverlangen. Auch die Kombination mehrerer Sicherheiten (z. B. Barkaution plus Bürgschaft) darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten — Ausnahme: eine vom Mieter freiwillig und zusätzlich angebotene Bürgschaft.
| Nettokaltmiete | Höchstkaution (× 3) | Rate (1/3) |
|---|---|---|
| 500,00 € | 1.500,00 € | 500,00 € |
| 800,00 € | 2.400,00 € | 800,00 € |
| 1.150,00 € | 3.450,00 € | 1.150,00 € |
Zahlung in drei Raten (§ 551 Abs. 2)
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu erbringen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.
Getrennte, verzinste Anlage (§ 551 Abs. 3)
Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen — insolvenzfest, sodass Gläubiger des Vermieters nicht zugreifen können. Vorgeschrieben ist mindestens der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Üblich ist ein offen ausgewiesenes Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch.
Verwertung und Rückzahlung
Während des Mietverhältnisses
Auf laufende, streitige Forderungen darf der Vermieter die Kaution grundsätzlich nicht zugreifen; nur bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen ist eine Verwertung zulässig.
Nach dem Auszug
Nach Rückgabe der Wohnung ist die Kaution zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen, sobald keine gesicherten Ansprüche mehr bestehen. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu; die Rechtsprechung akzeptiert je nach Sachlage bis zu sechs Monate. Für eine noch nicht abgerechnete Betriebskostennachzahlung darf ein angemessener Teil einbehalten werden, bis die Abrechnung vorliegt.
Come Torch Real Estate risolve il problema
Torch Real Estate führt je Vertrag ein Kautions-Ledger: vereinbarte Höhe, Eingänge, Zinsen, Einbehalte und Rückzahlung mit Saldo und Status. Übersteigt die vereinbarte Kaution drei Nettokaltmieten, warnt die App aktiv (§ 551 Abs. 1) — so bleibt die Sicherheit nachvollziehbar und rechtssicher dokumentiert.
Domande frequenti
Wie hoch darf die Mietkaution sein?+
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Bei 800 € Nettokaltmiete sind das maximal 2.400 €. Eine höhere Vereinbarung ist im übersteigenden Teil unwirksam.
Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen?+
Ja. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?+
Getrennt vom eigenen Vermögen, insolvenzfest, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Alternativ sind Anlageformen mit höherem Ertrag zulässig, wenn Insolvenzfestigkeit gewahrt bleibt.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?+
Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung, sobald dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Ihm steht eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu; die Rechtsprechung akzeptiert je nach Fall bis zu sechs Monate, etwa um eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung abzuwarten.
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Questo articolo riporta in termini generali lo stato giuridico alla data indicata e non costituisce consulenza legale. Il diritto dei Länder, il singolo caso e la giurisprudenza attuale possono differire — in caso di dubbio si rivolga a un'associazione inquilini, a un avvocato o a un commercialista.