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Betriebskosten-Abrechnungsfrist: Bis wann muss die Abrechnung da sein?

Tempo di lettura 7 min · Aggiornato 05.07.2026

Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen lassen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Versäumt er diese Ausschlussfrist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt dem Mieter dagegen erhalten. Der Mieter wiederum muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

In breve

  • Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).
  • Es ist eine Ausschlussfrist — danach ist die Nachforderung ausgeschlossen.
  • Ausnahme: der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3).
  • Guthaben bleibt trotz verspäteter Abrechnung erstattungsfähig.
  • Einwendungsfrist des Mieters: 12 Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5).

Die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB

Bei einer Betriebskostenvorauszahlung ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Rechnet der Vermieter kalenderjährlich ab, läuft die Frist also am 31. Dezember des Folgejahres ab. Entscheidend ist der Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung, nicht deren Absendung.

AbrechnungszeitraumEnde des ZeitraumsAbrechnung spätestens
Kalenderjahr 202531.12.202531.12.2026
01.07.2024 – 30.06.202530.06.202530.06.2026
Einzug 01.04.2025 (Rumpfjahr)31.12.202531.12.2026

Ausschlussfrist: Nachzahlung verfällt, Guthaben nicht

Die 12-Monats-Frist ist eine Ausschlussfrist: Nach ihrem Ablauf ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Vermieter verliert also bares Geld, wenn er zu spät abrechnet. Ein Guthaben des Mieters bleibt hingegen bestehen — die Ausschlussfrist schützt nur den Mieter, nicht den säumigen Vermieter.

Die einzige Ausnahme: kein Vertretenmüssen

Nur wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, bleibt die Nachforderung möglich (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2). Das ist eng auszulegen: Bloße Arbeitsüberlastung oder Verzögerungen der eigenen Hausverwaltung genügen nicht. Anerkannt wird etwa, dass ein externer Messdienst die Ablesewerte trotz rechtzeitiger Anforderung verspätet liefert.

Die Gegenfrist: Einwendungen des Mieters

Spiegelbildlich hat der Mieter 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben — etwa gegen einen falschen Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Positionen oder Rechenfehler (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen, wenn er die Verspätung zu vertreten hat. Bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter zudem laufende Vorauszahlungen zurückbehalten.

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Domande frequenti

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen?+

Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 (Ende 31.12.2025) ist das der 31.12.2026. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht der Versand.

Was passiert, wenn der Vermieter die Frist verpasst?+

Dann ist eine Nachforderung ausgeschlossen (Ausschlussfrist, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Vermieter kann kein Geld mehr nachverlangen — außer er hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, etwa weil ein Dritter (z. B. der Messdienst) die Werte trotz Nachfrage zu spät geliefert hat.

Bekommt der Mieter ein Guthaben auch bei verspäteter Abrechnung?+

Ja. Die Ausschlussfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters. Ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben muss der Vermieter dem Mieter auch dann auszahlen, wenn er die 12-Monats-Frist überschritten hat.

Wie lange kann der Mieter Einwendungen erheben?+

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, sofern der Mieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat.

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